立ち退き拒否世帯は政府による個別の収用が可能に

たったひと世帯が同意しないことで、老朽化したエリアの再開発プロジェクトは「難産」になってしまう。この難題は常に深センの都市再開発プロジェクトを邪魔してきた。「深セン経済特区都市開発条例（公開草案）」により7月20日、市の人民代表大会常務委員会のサイト上で公開意見公募をし、難題を乗り越える新たな方針を打ち出した―――既に立ち退き合意書を締結した合法的な不動産権の比率が少なくとも95%に達しており、建物収用の関連規定に適合しているものについて、市-区の政府は未締結の部分に対して個別の収用を実施することができる。

特区立法による都市再開発の「立ち退きシーソーゲーム問題」解決

居住用地の新たな増加に極めて限りがある中、都市再開発プロジェクトは既に深センの分譲住宅供給のための重要な供給源になっている。データ統計では、2012年以来、我が市の都市再開発プロジェクトによって供給された土地は何年も連続で200ヘクタールを超えている。

2009年には深センは「深セン市都市再開発弁法」を公布し、中国に率先して「都市再開発」の概念を提起し、「政府主導、市場運営」等の原則を明確にした。それゆえに、深センの都市再開発の市場化はこれまでずっと中国トップだった。しかし、中国のその他の地方と同じように「立ち退き難」は再開発プロジェクトの順調な推進における大きなボトルネックになった。現在、我が市の都市再開発プロジェクトの大部分は停滞状態であり、時間を無駄に費やして長引かせている「シーソーゲーム」は政府、デベロッパーや不動産所有者等の多方面を「敗北者多数」の苦境に陥れている。

今回の立法は特区の立法権を運用して革新的かつ臨機応変に都市再開発の立ち退きに関する難題を解決することを目的として長年にわたって計画されてきた。

旧住宅区は満20年経過していれば再開発の申請が可能

「公開草案」に基づき、合法な旧工業区と旧商業オフィス区の建物は築年数15年以上、住宅区の建築物は築年数20年以上、且つ以下の条件のうちひとつを満たしていれば再開発を申請できる：（一）計画の実行が必要な重要な都市のインフラ、公共サービス施設；（二）長年補修されないまま、或いは補修後も依然として使用条件を満たすことができず、安全面において重大かつ潜在的な危険が存在する場合；（三）機能が不完全だったり、付帯施設が整備されていなかったりして、評価調査の後、早急に解体-再建しなければならない場合。築年数の足りない旧工業区、商業オフィス区、旧住宅区で鑑定を経て倒壊の危険のある建物レベルDに分類された場合は、区政府が批准した後、解体-再建の都市再開発区画計画に組み込むことができる。

都市再開発区画計画を申請する際、旧住宅区のある区画は専有部分の建築物の総面積のうち95%以上かつ総人数のうち95%以上の不動産所有者の同意がなければいけない。意思表示を求める公告の公布から12か月以内に都市再開発への意思表示の要件を満たさない場合は、都市再開発区画計画への組み込みが禁止される。

　補償基準は専有面積の1：1を下回らない

　補償基準は都市再開発の中でも全員が十分に関心を持つ問題である。現在、我が市の老朽化したエリアの再開発における補償基準についてはプロジェクトの実施主体と不動産所有者が協議し、立ち退き補償協議書の締結を通して取り決める。市場の期待を合理的に誘導するため、「公開草案」は法定の補償基準の下限、不動産権の交換、金銭的保障、或いはその両者を併せた方法を権利者が自発的に選択するよう規定しています。

そのうち、旧住宅区の合法な建築物については本来の位置の不動産権との交換を採用しており、専有面積に基づき1：1を下回らない比率で補償を行い、不動産権の交換をした面積が誤差によって不足している者については、市場主体（市場経済における法人-自然人）が当該プロジェクトの分譲住宅の販売価格に基づき賠償する；面積の誤差が3％以内のものについて、不動産の権利者は超過した面積部分の費用を払わなくてよい；遠隔地との交換を採用したものについて、立ち退き者用住宅の面積は本来の位置の不動産権に基づいて等価交換の原則に基づいて換算する；金銭的補償を採用したものについて、金銭的補償の基準は我が市の建物接収に関連する規定に基づき確定する。公共の保障性住宅で再開発区画の合法な建築物のうち本来の位置の不動産権と交換するものについて、専有面積1：1或いは建築面積1：1.2の比率に基づき補償を行う。

デベロッパーは旧住宅区に立ち入って再開発の希望者を募ってはならない

実践中、時として一社ばかりでなく複数のデベロッパーが無断で居住区に立ち入り、再開発の希望者を募り、市場の秩序を乱す等の行為が発生する。「公開草案」はこの問題に特化して、旧住宅区の再開発は管轄の街道事務所が申請を担当し、企業が独断で旧住宅地において現状視察、立ち退き希望者の募集等、都市再開発区画計画申請前の準備作業を行ってはならず、違反した場合、200万元以上300万元以下の罰金を科すと規定している。

旧住宅区の都市再開発計画の批准後、区政府立ち退き指導案と市場主体の公開選択案を準備し、専有部分の建築物の総面積95%以上の不動産権利者の同意を得た後、市場主体を公開選択し、選定した市場主体と全ての不動産権利者によって立ち退き協議を締結しなければならない。

立ち退き協議書の締結が95%を超えた場合、政府は個別の収用を開始できる

現行の規定に基づいた場合、100%の不動産所有者、100%の面積における同意と「立ち退き補償協議書」への署名があってはじめて実施主体の確認ができる。利益の追求が多様化する実情において、100%の不動産所有者の立ち退き補償案への同意を要求するのは非常に困難である。この種の制度も一定の立ち退き拒否世帯を生み出している。

立ち退き困難な状況に焦点を合わせて、「公開草案」では「個別の収用＋行政訴訟」によって解決する案を提出している。既に締結した立ち退き協議の合法的な不動産権の比率が95%を下回らず、且つ建物収用の関連規定に適合している場合、市-区政府は法に基づき、協議が締結されていない部分の建物に対しても個別に収用を実施することができる。収容の決定に対して不服がある場合、人民法院にて行政訴訟を起こすことができる。

市の人民代表大会常務委員会の関連責任者は、都市再開発は都市計画の実施を構成する部分であり、その目的は主に潜在的な安全上の問題を解消すること、或いは都市機能をより一層完全なものにすること、その区域及び周辺の組織と住民の生産-生活環境の改善、「国有土地建物の収用と補償に関する条例」の公共の利益をもたらす収用に関連する規定の精神に適合することであると表明している。

同時に、政府による土地収用をより制限し、過度な裁量を与えることを避け、土地収用の決定が公平-公正、合理的-合法であることを確実に保証するため、「公開草案」は政府が個別の収用を実施する場合、専有面積1：1の比率に基づき交換、或いは金銭的な補償をすることを収用の基準として定めることを提起している。政府が個別の収用を実施した際に取得した不動産権については、本来の立ち退き補償の基準を下回らないよう考慮した上で、政府の関連部門と市場主体によって改めて協議し、補償案に調印する。

引用元：深セン市人民代表大会常務委員会サイト